Verkehrswertgutachten beim Immobilienkauf, das sollten Sie beachten

geschrieben von admin am Freitag, den 6. September 2013 um 16:24

Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, gibt es viele Dinge zu beachten. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sollte davon eines sein. Jeder Immobilienkäufer ist daran interessiert, möglichst ein Schnäppchen zu schlagen oder doch zumindest einen angemessenen Preis für sein neues Zuhause zu zahlen. Um insbesondere jedoch für gebrauchte Immobilien den Wert eines gebrauchten Hauses richtig einschätzen zu können, sollten Sie vor dem Gang zum Notar unbedingt einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens betrauen.

Neben freien Bausachverständigen bieten Architekten, Bauingenieure oder auch häufig Maklerfirmen ihre Dienste an. Bereits vor Beauftragung des Verkehrswertgutachtens empfiehlt sich die Anfertigung genauer Marktanalysen. Sofern Sie diese nicht selber aus bei den Gemeinden erhältlichen Bodenrichtwerten und Bauindizes erstellen können, kann eine genaue Marktanalyse auch Inhalt eines Verkehrswertgutachtens sein. Auf der örtlichen Gemeindeverwaltung können Ihnen die Angestellten, genau wie jeder Sachverständige mitteilen, wie hoch genau an dem von Ihnen favorisierten Standort die Nachfragesituation für Immobilien ist.

Für genaue Standortbewertungen, die sich sowohl mit der Mikrolage und auch der Makrolage des Grundstücks beschäftigen, und Inhalt eines Verkehrswertgutachtens ist, stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. Es gibt das Sachwert-, das Ertragswert- und das Marktwertverfahren, die auch nebeneinander bei der Verkehrswertermittlung Berücksichtigung finden können. Wird eine Immobilie zu Wohnzwecken erworben, erfolgt die Wertermittlung im Allgemeinen nach dem Sachwertverfahren. Der reine Sachwert der Immobilie wird mit dem Grundstückswert addiert. Der Grundstückswert wird anhand von örtlich gelisteten Bodenrichtwerten ermittelt und der Sachwert unter anderen durch die örtlich üblichen Baupreisindizes. Das Ertragswertverfahren bietet sich an, wenn eine Immobilie gewerbsmäßig genutzt oder vermietet werden soll. Bei der Verkehrswertermittlung steht der Ertrag im Vordergrund.

Unabhängig von beiden Verfahren, ist wegen der beim Immobilienkauf alles entscheidenden Lage, letztlich der Marktwert entscheidend. Eine alte kleine Immobilie in der Innenstadt von Berlin ist nach ihrem tatsächlichen Marktwert nun einmal mehr als doppelt so teuer, wie ein großes Landhaus, das irgendwo einsam auf einem Dorf in Brandenburg erbaut wurde. Und daher ist Grundlage und ein nicht zu vernachlässigender Punkt jedes Wertgutachtens die Lagebestimmung mit einer genauen Standortbewertung. Um den Standort richtig und angemessen bewerten zu können, spielt zunächst die Makrolage des Grundstücks eine Rolle. In welchem Großgebiet befindet sich die Immobilie? Hier ist neben der Urbanität auch das Nord- Südgefälle, das sich sowohl bei den Bodenrichtwerten als auch bei den Baupreisindizes bemerkbar macht, zu beachten. In den nördlichen ländlichen Regionen ist zurzeit die Nachfragesituation nun einmal nicht so hoch, wie in den südlichen Bundesländern. Auch ist für die Makrolage die Infrastruktur von nicht unerheblicher Bedeutung. Gibt es große Zufahrtsstraßen oder einen Flughafen? Das ist nur eine von vielen Fragen, die hier zur Begutachtung anstehen.

Bei der Mikrolage wird der genaue Standort der Immobilie innerhalb der unmittelbaren Umgebung bewertet. Handelt es sich um eine gute Wohnlage innerhalb der Stadt? Wie sieht die Nachbarbebauung aus und gibt es genügend Lebensmittelgeschäfte in der Nähe? Das sind nur einige der Fragen, die bei allen Marktanalysen und Standortbewertungen einer Immobilie Beachtung finden sollten. Am Ende der Betrachtung steht die Wertermittlung, die Ihnen als Immobilienkäufer einen ersten Anhaltspunkt für Ihre weiteren Verhandlungen geben wird.

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Kategorie: Tips und Tricks

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